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　　為了防止不合法的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開(kāi)發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問(wèn)題，《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 
　　1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 。 
　　這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體資格合法?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾聿块T進(jìn)行登記并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 
　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案并取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的企業(yè)是不能從事商品房銷售業(yè)務(wù)的。  
　　2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件 
    主要是為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法。商品房現(xiàn)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得土地使用權(quán)證。但在實(shí)踐中存在一些特殊情況，有不少地方還存在土地使用權(quán)證發(fā)放較晚，有的甚至根本未開(kāi)始發(fā)放土地使用權(quán)證，難以做到一刀切。因此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，使用土地的批準(zhǔn)文件也可以作為可以現(xiàn)售的條件。需要注意的是，這里所說(shuō)的使用土地的批準(zhǔn)文件是指已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件和劃撥土地的批準(zhǔn)文件。 
　　3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 
　　主要是要確保現(xiàn)售商品房的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，應(yīng)當(dāng)取得一書兩證，即選址意見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《建筑法》規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目在開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取施工許可證。因此，沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證(擁有另一書一證是取得該證的前提)、施工許可證，就意味著商品房是不合法建筑，自然不能出售。  
　　4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收 
　　這主要是確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，也是現(xiàn)售區(qū)別于預(yù)售的主要條件。竣工驗(yàn)收，是指工程主體竣工驗(yàn)收。建筑工程管理竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件是：(1)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；(2)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；(4)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；(5)有施工單位簽署的工程保修書。并有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付使用。 
5、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 
　　這主要是為了確?，F(xiàn)售商品房能夠達(dá)到基本使用條件。對(duì)于現(xiàn)房而言，供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件是現(xiàn)售商品房能夠達(dá)到基本使用條件的前提，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施并不一定能在該商品房現(xiàn)售的同時(shí)就具備交付使用條件，但為了充分保護(hù)買受人的合法權(quán)益，對(duì)于不具備交付使用條件的，應(yīng)當(dāng)確定好施工進(jìn)度和交付日期。 
　　需要說(shuō)明的是，對(duì)于按照國(guó)家及地方的有關(guān)規(guī)定，沒(méi)有或不需要配備供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的，不在此條件之列。 
　　6、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) 
　　這主要是為了避免售房后產(chǎn)生糾紛。物業(yè)管理是買受人購(gòu)買商品房的重要選擇因素之一。物業(yè)管理方案，主要包括物業(yè)管理的區(qū)域范圍、物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理協(xié)議的簽訂、物業(yè)管理公約的訂立、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用的分擔(dān)、物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容等。（任光洪  程欣）