住房是每一個(gè)消費(fèi)者的生活必備品，在購(gòu)買(mǎi)住房過(guò)程中由于消費(fèi)者購(gòu)房心切或?qū)Ψ课蒌N(xiāo)售方面的法律知識(shí)欠缺，很容易掉入合同陷阱之中，導(dǎo)致糾紛不斷，消費(fèi)者的權(quán)益被侵害。為維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，應(yīng)購(gòu)買(mǎi)合法開(kāi)發(fā)的商品房，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)要加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，現(xiàn)對(duì)購(gòu)房中需注意的事項(xiàng)予以友情提示。
一、購(gòu)房前應(yīng)首先查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法證件。
在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部現(xiàn)場(chǎng)查已公示的項(xiàng)目基礎(chǔ)信息和該房屋基礎(chǔ)信息，核實(shí)該項(xiàng)目的基本情況和該房屋的實(shí)時(shí)狀況。并查看證件是否齊全：分別是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》共七個(gè)證件。如缺一證則屬不合法銷(xiāo)售的房屋。
二、《商品房預(yù)售許可證》是開(kāi)發(fā)商售房的合法依據(jù)。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房，所簽的購(gòu)房合同(含內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)定等各種形式的購(gòu)房協(xié)議)不受法律保護(hù);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未辦理《商品房預(yù)售許可證》之前,向購(gòu)房人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用，均屬違規(guī)預(yù)售。在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房前必須查看該小區(qū)（樓盤(pán)）是否辦理商品房預(yù)售許可證，并確定欲購(gòu)房屋是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)，否則不能購(gòu)買(mǎi)。
三、購(gòu)房前應(yīng)查詢(xún)開(kāi)發(fā)企業(yè)有無(wú)預(yù)售樓盤(pán)的商品房預(yù)售證號(hào)。
商品房預(yù)售許可證、商品房信息及商品房備案，可在竹山縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查詢(xún)，也可以打電話(huà)0719-4221170到竹山縣房管局開(kāi)發(fā)辦詢(xún)問(wèn)。
四、與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要注意的具體事項(xiàng)。
在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。在這里提醒消費(fèi)者需要特別注意的是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)因不是房屋預(yù)售或銷(xiāo)售的必經(jīng)程序，建議購(gòu)房者不要輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。如果您們確相中了某個(gè)項(xiàng)目的房屋，擔(dān)心錯(cuò)過(guò)，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，則應(yīng)注意以下問(wèn)題：首先，根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容(包括當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。其次，無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)具不具備購(gòu)房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否已取得《商品房預(yù)售許可》本身內(nèi)容等來(lái)確定。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中一定要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”。因“定金”和“訂金”二者的法律后果不同“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。相比之下，“訂金”不是法律意義上的“定金”，由于簽合同時(shí)經(jīng)常使用“訂金”，一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫(xiě)的是“訂金”，一旦賣(mài)方違約，則購(gòu)買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到本金。
有些個(gè)人和企業(yè)利用人們法律知識(shí)的欠缺，在訂立合同時(shí)，故意設(shè)下陷阱，將定金寫(xiě)成“訂金”，以規(guī)避法律責(zé)任。為避免損失，在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽合同時(shí)，一定要留點(diǎn)神兒。
五、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意的事項(xiàng)。
在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱(chēng)，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如何在合同中約定，以致在合同履行中處于被動(dòng)地位。購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。
(1)關(guān)于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高人民法院司法解釋確立的一般原則，即是否超過(guò)3%處理。
(2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額的約定。
價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)，買(mǎi)方不負(fù)擔(dān)其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。
可注明買(mǎi)方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果貸款未批準(zhǔn)，買(mǎi)方可以取消合同，全數(shù)返還定金。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好約定并注明此條款。
(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線(xiàn)通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
(4)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。
這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”
(5)關(guān)于履行合同的期限和方式。
合同中應(yīng)寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)款交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。
(6)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記。
由雙方依規(guī)定的日期共同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，賣(mài)方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的書(shū)面報(bào)告，以及繳納的稅單。
按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。買(mǎi)房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。如果期限過(guò)長(zhǎng)，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買(mǎi)受人采用公積金貸款和取得房產(chǎn)證有很大影響。
(7)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)繳納的一切稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。
(8)關(guān)于違約責(zé)任的條款。
包括出賣(mài)人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買(mǎi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”的文字表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但不能免除開(kāi)發(fā)商自己的責(zé)任。如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
(9)關(guān)于不可抗力。
簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋?zhuān)駝t，該解釋不具有約束力。并應(yīng)明確約定告知期限。
（10）購(gòu)房者應(yīng)預(yù)防開(kāi)發(fā)企業(yè)一房多賣(mài)
購(gòu)房者有權(quán)要求售房者使用住建部和國(guó)家工商局制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。在合同簽訂后，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽定之日起30日內(nèi)到竹山縣房管局開(kāi)發(fā)辦進(jìn)行商品房合同備案，以防止開(kāi)發(fā)企業(yè)一房多賣(mài)，以切實(shí)保障自己合法權(quán)益。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，如訂有補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)要求雙方在補(bǔ)充協(xié)議上簽章確認(rèn)，以防止出現(xiàn)合同糾紛。 堅(jiān)持賣(mài)方先蓋章，買(mǎi)方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過(guò)頁(yè)章，個(gè)人買(mǎi)主過(guò)頁(yè)簽字。
（11）合同中應(yīng)注明生效條件和生效日期
商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見(jiàn)并以書(shū)面形式作出的約定，在合同中應(yīng)注明合同生效條件和生效日期。賣(mài)方簽字蓋章和買(mǎi)方簽字往往存在一方先簽，另一方后簽的時(shí)間差，對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)提前預(yù)防，比如開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買(mǎi)方已簽字了，首付款交了，這會(huì)使買(mǎi)方處于一個(gè)不利的地位。為了防止這種概率雖小但對(duì)買(mǎi)方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議您事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來(lái)，以防被改動(dòng)。最好是堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字。
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)需注意的事項(xiàng)。
根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》 第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房，否則就要承擔(dān)法律責(zé)任。
七、水電分戶(hù)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
湖北省建設(shè)廳、湖北省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房銷(xiāo)售價(jià)格管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品房銷(xiāo)售要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度、實(shí)行“一價(jià)清”制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得收取包含在房?jī)r(jià)中的水、電分戶(hù)費(fèi)用。
請(qǐng)您在購(gòu)房時(shí)一定要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。政策咨詢(xún)服務(wù)和舉報(bào)電話(huà)，請(qǐng)撥打0719-4221170 （竹山縣房地產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)辦）
竹山縣房地產(chǎn)管理局
二0一四年十二月二十六日
一、購(gòu)房前應(yīng)首先查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法證件。
在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部現(xiàn)場(chǎng)查已公示的項(xiàng)目基礎(chǔ)信息和該房屋基礎(chǔ)信息，核實(shí)該項(xiàng)目的基本情況和該房屋的實(shí)時(shí)狀況。并查看證件是否齊全：分別是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》共七個(gè)證件。如缺一證則屬不合法銷(xiāo)售的房屋。
二、《商品房預(yù)售許可證》是開(kāi)發(fā)商售房的合法依據(jù)。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房，所簽的購(gòu)房合同(含內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)定等各種形式的購(gòu)房協(xié)議)不受法律保護(hù);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未辦理《商品房預(yù)售許可證》之前,向購(gòu)房人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用，均屬違規(guī)預(yù)售。在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房前必須查看該小區(qū)（樓盤(pán)）是否辦理商品房預(yù)售許可證，并確定欲購(gòu)房屋是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)，否則不能購(gòu)買(mǎi)。
三、購(gòu)房前應(yīng)查詢(xún)開(kāi)發(fā)企業(yè)有無(wú)預(yù)售樓盤(pán)的商品房預(yù)售證號(hào)。
商品房預(yù)售許可證、商品房信息及商品房備案，可在竹山縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查詢(xún)，也可以打電話(huà)0719-4221170到竹山縣房管局開(kāi)發(fā)辦詢(xún)問(wèn)。
四、與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要注意的具體事項(xiàng)。
在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。在這里提醒消費(fèi)者需要特別注意的是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)因不是房屋預(yù)售或銷(xiāo)售的必經(jīng)程序，建議購(gòu)房者不要輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。如果您們確相中了某個(gè)項(xiàng)目的房屋，擔(dān)心錯(cuò)過(guò)，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，則應(yīng)注意以下問(wèn)題：首先，根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容(包括當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。其次，無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)具不具備購(gòu)房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否已取得《商品房預(yù)售許可》本身內(nèi)容等來(lái)確定。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中一定要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”。因“定金”和“訂金”二者的法律后果不同“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。相比之下，“訂金”不是法律意義上的“定金”，由于簽合同時(shí)經(jīng)常使用“訂金”，一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫(xiě)的是“訂金”，一旦賣(mài)方違約，則購(gòu)買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到本金。
有些個(gè)人和企業(yè)利用人們法律知識(shí)的欠缺，在訂立合同時(shí)，故意設(shè)下陷阱，將定金寫(xiě)成“訂金”，以規(guī)避法律責(zé)任。為避免損失，在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽合同時(shí)，一定要留點(diǎn)神兒。
五、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意的事項(xiàng)。
在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱(chēng)，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如何在合同中約定，以致在合同履行中處于被動(dòng)地位。購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。
(1)關(guān)于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高人民法院司法解釋確立的一般原則，即是否超過(guò)3%處理。
(2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額的約定。
價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)，買(mǎi)方不負(fù)擔(dān)其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。
可注明買(mǎi)方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果貸款未批準(zhǔn)，買(mǎi)方可以取消合同，全數(shù)返還定金。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好約定并注明此條款。
(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線(xiàn)通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
(4)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。
這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”
(5)關(guān)于履行合同的期限和方式。
合同中應(yīng)寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)款交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。
(6)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記。
由雙方依規(guī)定的日期共同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，賣(mài)方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的書(shū)面報(bào)告，以及繳納的稅單。
按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。買(mǎi)房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。如果期限過(guò)長(zhǎng)，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買(mǎi)受人采用公積金貸款和取得房產(chǎn)證有很大影響。
(7)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)繳納的一切稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。
(8)關(guān)于違約責(zé)任的條款。
包括出賣(mài)人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買(mǎi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”的文字表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但不能免除開(kāi)發(fā)商自己的責(zé)任。如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
(9)關(guān)于不可抗力。
簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋?zhuān)駝t，該解釋不具有約束力。并應(yīng)明確約定告知期限。
（10）購(gòu)房者應(yīng)預(yù)防開(kāi)發(fā)企業(yè)一房多賣(mài)
購(gòu)房者有權(quán)要求售房者使用住建部和國(guó)家工商局制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。在合同簽訂后，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽定之日起30日內(nèi)到竹山縣房管局開(kāi)發(fā)辦進(jìn)行商品房合同備案，以防止開(kāi)發(fā)企業(yè)一房多賣(mài)，以切實(shí)保障自己合法權(quán)益。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，如訂有補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)要求雙方在補(bǔ)充協(xié)議上簽章確認(rèn)，以防止出現(xiàn)合同糾紛。 堅(jiān)持賣(mài)方先蓋章，買(mǎi)方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過(guò)頁(yè)章，個(gè)人買(mǎi)主過(guò)頁(yè)簽字。
（11）合同中應(yīng)注明生效條件和生效日期
商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見(jiàn)并以書(shū)面形式作出的約定，在合同中應(yīng)注明合同生效條件和生效日期。賣(mài)方簽字蓋章和買(mǎi)方簽字往往存在一方先簽，另一方后簽的時(shí)間差，對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)提前預(yù)防，比如開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買(mǎi)方已簽字了，首付款交了，這會(huì)使買(mǎi)方處于一個(gè)不利的地位。為了防止這種概率雖小但對(duì)買(mǎi)方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議您事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來(lái)，以防被改動(dòng)。最好是堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字。
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)需注意的事項(xiàng)。
根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》 第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房，否則就要承擔(dān)法律責(zé)任。
七、水電分戶(hù)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
湖北省建設(shè)廳、湖北省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房銷(xiāo)售價(jià)格管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品房銷(xiāo)售要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度、實(shí)行“一價(jià)清”制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得收取包含在房?jī)r(jià)中的水、電分戶(hù)費(fèi)用。
請(qǐng)您在購(gòu)房時(shí)一定要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。政策咨詢(xún)服務(wù)和舉報(bào)電話(huà)，請(qǐng)撥打0719-4221170 （竹山縣房地產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)辦）
竹山縣房地產(chǎn)管理局
二0一四年十二月二十六日
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